Baux commerciaux : ce qui change avec la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique apporte des modifications ciblées mais majeures au statut des baux commerciaux. Loin de bouleverser l'ensemble du régime, elle introduit toutefois des mesures concrètes visant à fluidifier les relations entre bailleurs et locataires tout en allégeant les tensions sur la trésorerie des commerçants.  

1. Trésorerie du locataire : l'instauration d'un droit au paiement mensuel du loyer

Jusqu'alors, la périodicité du paiement du loyer relevait de la liberté contractuelle, l'usage imposant très souvent un règlement trimestriel d'avance. Pour soulager la trésorerie des exploitants, la loi crée un droit d'ordre public permettant au locataire d'exiger un paiement mensuel :  

• Un droit d’ordre public : L'article L. 145-32-1 du Code de commerce consacre cette faculté. Toute clause contraire dans le bail est désormais réputée non écrite.  

  
  

• Baux éligibles : Ce droit bénéficie exclusivement aux baux portant sur des locaux destinés à l'exercice d'une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestation de services à caractère commercial ou artisanal.

  
  

• Conditions de mise en œuvre : Pour prétendre à la mensualisation, le locataire doit être à jour du paiement de ses loyers et de ses charges. Toutefois, la présence d'un arriéré de paiement contesté par les parties ne semble pas faire obstacle à cette demande.  

  
  

• Application dans le temps : Ce dispositif s'applique immédiatement aux baux en cours d'exécution au 26 mai 2026, ainsi qu'aux baux conclus ou renouvelés après cette date. Le passage au paiement mensuel s'effectue dès la prochaine échéance pour les loyers payés d'avance, ou à la fin du trimestre pour les loyers payés à terme échu.  

La loi ne précisant pas la forme que doit prendre la demande du locataire, la plus grande prudence s'impose. Nous vous recommandons de notifier votre bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) afin de sécuriser la démarche.  

2. Encadrement des délais de paiement par le juge (clause résolutoire)

En cas de défaut de paiement des loyers, le législateur est venu encadrer le pouvoir d'appréciation du juge concernant l'octroi de délais de grâce pour suspendre les effets de la clause résolutoire. Désormais, l'octroi de ces délais en cas d'impayés est subordonné à deux conditions strictes (art. L. 145-41 du Code de commerce) :  

1. Le preneur doit avoir la capacité de régler sa dette locative.  

2. Il doit avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la première audience.  

3. Dépôt de garantie plafonné et restitution encadrée

La loi de simplification de la vie économique établit que, désormais, le dépôt de garantie d’un bail commercial est plafonné à un trimestre de loyer.

Ce plafond concerne aussi « la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d'assurer la bonne exécution du contrat de bail ».

Cette mesure s’applique aux baux nouvellement conclus ou renouvelés.

Les délais de restitution sont désormais strictement limités pour tous les baux dont la remise des clés intervient après le 26 août 2026 :  

• 3 mois maximum à compter de la remise des clés pour restituer le dépôt de garantie (déduction faite des sommes dûment justifiées restant dues au bailleur).  

• 6 mois maximum pour restituer ou lever les autres garanties accordées (caution bancaire, etc.).  

Point de vigilance : La remise des clés doit être effectuée en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception. À défaut, les locaux ne sont pas considérés comme restitués juridiquement, ce qui expose le locataire au paiement d'une indemnité d'occupation.  

4. Transmission de la dette de restitution en cas de vente

Auparavant, la restitution du dépôt de garantie incombait personnellement au propriétaire d'origine qui l'avait perçu. Pour toutes les mutations (vente, donation, succession) intervenant à compter du 26 août 2026, la dette de restitution est attachée à l'immeuble et se transmet de plein droit au nouveau propriétaire (bailleur).

Par ailleurs, la mutation rend caduques les autres garanties (comme les cautionnements ou nantissements), obligeant le vendeur (cédant) à restituer les documents afférents et procéder aux mainlevées dans un délai de 6 mois.  

5. L'indexation « tunnel » désormais consacrée

Pour encadrer l’évolution du loyer, la loi consacre officiellement la licéité des clauses dites « tunnel » (art. L. 145-38-1 du Code de commerce).  

Il est désormais permis d'intégrer au contrat une clause ayant pour objet ou pour effet d'encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour la révision du loyer. Cette mesure s'applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026.  

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