Baux commerciaux : la prescription biennale de l'action en paiement de l’indemnité d’éviction en cas de référé-expertise

Par deux arrêts notables rendus le 12 février 2026 (Cass. civ. 3, n° 24-18.382 et n° 24-10.427), la Cour de cassation rappelle avec fermeté les conditions d'interruption du délai de prescription biennale en matière de baux commerciaux. La passivité du locataire face à une mesure d'instruction initiée par le bailleur peut conduire à la perte de son droit à indemnisation.

Le principe : Le point de départ intangible de la prescription biennale

Conformément aux dispositions de l’article L. 145-60 du Code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

Par ses décisions du 12 février 2026, la Haute juridiction réaffirme une règle stricte : en cas de délivrance par le bailleur d'un congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction, le point de départ de ce délai de deux ans court impérativement à compter de la date d'effet du congé.

Au-delà de ce délai couperet, le locataire n’est plus recevable à réclamer son indemnité d'éviction, perd son titre d’occupation et s’expose à une expulsion sans contrepartie financière.

L'apport des arrêts de 2026 : L’absence d’effet suspensif automatique pour le locataire passif

Le cœur du litige portait sur l'application de l'article 2239 du Code civil, qui prévoit la suspension de la prescription lorsque le juge fait droit à une mesure d'instruction (une expertise judiciaire le plus souvent).

Dans l'affaire soumise à la Cour de cassation, le bailleur avait assigné le locataire en référé (sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile) afin de désigner un expert pour évaluer le montant de l'indemnité d'éviction. Le locataire, estimant que cette procédure suspendait le délai de prescription à son égard, avait attendu le dépôt du rapport pour agir au fond.

La Cour de cassation censure cette position et pose une distinction procédurale majeure :

• Une mesure sollicitée par le seul bailleur ne profite qu'au bailleur. L’effet suspensif attaché à la mesure d’instruction ne bénéficie pas automatiquement au locataire défendeur.

  
  

• L’obligation d'une démarche active du locataire : Pour valablement suspendre le cours de la prescription biennale à son profit, le locataire doit impérativement s’associer expressément à la demande d'expertise ou présenter, même à titre subsidiaire, une demande reconventionnelle visant à modifier ou compléter la mission de l’expert.

  
  

Par ailleurs, dans le second arrêt rendu le même jour (n° 24-18.382), la Cour de cassation précise que la mauvaise foi ou l'attitude ambivalente du bailleur (discussions amiables, demandes de pièces comptables, critiques des calculs de l'expert) ne constitue pas une reconnaissance non équivoque du droit du locataire de nature à interrompre la prescription.

Synthèse des actions requises pour sécuriser les droits du locataire

Face à la rigueur de cette jurisprudence, une stratégie purement défensive ou d'attente lors des opérations d’expertise est fatale. Deux réflexes s'imposent :

• Dès l'audience de référé-expertise : Le locataire, par l'intermédiaire de son conseil, doit s’associer expressément à la demande d'expertise ou présenter, même à titre subsidiaire, une demande reconventionnelle visant à modifier ou compléter la mission de l’expert.

  
  

• Avant l'échéance des deux ans : Si les opérations d'expertise se prolongent, il est impératif d'interrompre le délai en assignant le bailleur au fond devant le Tribunal Judiciaire en paiement de l'indemnité d'éviction, sans attendre le dépôt du rapport définitif.

La rigueur des délais en matière de baux commerciaux exige une vigilance constante. Le cabinet est à votre écoute pour vous conseiller !